2011年第四季住宅需求動向調查

內政部營建署29日公佈「2011年第四季住宅需求動向調查」,調查顯示,新購置住宅市場總價並無明變化,但交易量持續縮減,較去年同季減少了16%;在價格無明顯下降的情況下,平均房價所得比為9.3倍,平均貸款負擔比率為34%。

在房價趨勢方面,各地的房價近期趨勢分數都高於未來趨勢分數,台北市、新北市、與台中市的未來趨勢分數並都低於100分,顯示這些地區未來房價看跌的比例較高。

計畫主持人張金鶚表示,目前房價依舊偏高,購屋者對房價認同程度降低,房價未來可能出現向下盤整趨勢,在風險過高的情況下,建議想要購屋的民眾先保持觀望。張金鶚:風險過高是不應該買的,在相對高點的情況下也是不應該買的,所以在這種風險、房價過高的情況下,一種混亂的情況下,首購族經驗又特別不足,我覺得是應該再觀望思考。張金鶚指出,今年第二季後房市才會比較明朗,等到明年才是考慮進場的時機。

本次調查還顯示,房市短期投機賺取差價的趨勢還是相當高,顯示奢侈稅雖然發生效果,但仍有加強空間。另外,受訪者對實價登錄及實價課稅都有五成以上的支持度,不贊成的只有一成多,顯示民眾支持落實居住正義。

首購族的購屋計劃

買屋是人生重大的決定之一,除非您手頭的資金相當充裕,否則考慮到2、30年的房貸契約、仲介費用、房屋修繕與裝潢以及其他與住房有關的費用,若您在短期內就賣屋的話,可能還會賠錢。想要以每月有限的收入達成置產目標,您需要檢視目前的財務狀況,配合儲蓄與理財工具的運用,籌足佔房屋總價30%-40%的自備款。在儲蓄購屋資金時分為兩階段,除了自備款的籌措,另外就是購屋後每月房貸的支付。

對於第一次買屋的消費者來說,如何做好購屋的財務規 劃,是一件相當重要的功課,尤其是準備購屋前就要有一套完整的財務規劃。除了要準備一筆自備款之外,後續還會有新屋裝潢以及家具、家電的購買支出,手邊最 好能有想要購買房屋之價格2成左右的現金,其中一成作為購屋的自備款,另外一成則是拿來當作裝潢及購買家具、家電的費用,自備款的金額比例越高,相對地, 後續房貸負擔也就越輕鬆。

買房子在好地段,是會夠增值抗通膨。好的交通是房屋 保值的的主要元素。而沒有捷運的地方則往往是離市中心位置,或是到達市中心的便利性為高的區域。比如鄰居快速道路可以更方便大幅縮短交通時間。預算有限的 首購族,若堅持購買2房或3房等居住面積較為寬敞的產品,不妨選擇距離工作地點有點遠又不會太遠的地區。若工作地點位於台北市火車站,那麼適合首購族選擇 的區域便很寬廣,像是捷運沿線尾端站區周邊,公車終點站周邊,或者是高架道路、快速路網系統尾端周邊。

套房投資客新寵

套房曾經是銀行放貸對象的拒絕往來戶,但近來持續融資低利率及低總價的特性下,近期套房投資熱潮再度興起,成為投資客新寵。

雖說總統大選的選舉行情失靈,台灣股票市場處處哀鴻遍野,然近期公開的幾個套房工地,包括北市中正區的和旺中華帝標及宜蘭礁溪的幾個套房建案,又開始看見不少投資客的蹤影,有的投資人一買就是好幾戶,使套房的銷售似乎再見到後奢侈的榮景。

從房市銷售變化來看,景氣好時,大坪數的豪宅與小坪數的套房特別好賣,這種兩極化的奇特現象,在2006、2007年特別明顯,有錢的投資客一出手就是買幾十戶的套房,打算未來做包租公、包租婆,或是等蓋好後獲利了結。

根據分析,從2011年6月奢侈稅正式上路,8月起國內投資者再遭受到歐債風暴的肆虐,使國內投資者不管是投資股票、基金或其他金融商品,大多慘賠。於是投資客再度相中套房低總價、穩定報酬的優勢,只要地段對、台北市總價在1,000~1,500萬元以內,新北市總價在800~1,000萬元之間的套房建案,再度成為投資保值客追逐的熱點。

中古屋已成民眾省錢的新標的

房仲表示,台灣6大都會區上半年購屋市場中,6.2成購屋民眾買中古屋,3成買新成屋,0.5成買預售屋。由於預售屋賣的是未來行情,價格偏高,中古屋已成民眾省錢的新標的。

太平洋房屋行銷部根據內政部營建署公布的「99年上半年住宅需求動向調查」資料,顯現台灣6大都會區99年上半年購屋市場,有62.39%的新購置住宅者買中古屋、30.67%買新成屋(兩者合計約佔93%),但僅有5.7%新購置住宅者買預售屋。

另外,新購置中古屋住宅的比例有逐漸向上修的趨勢,98年上半年佔50.85%、98年下半年佔54.32%、99年上半年佔62.39%。若就區域來分,今年上半年,北市有70.37﹪、北縣66.44﹪、台中縣市63.59%、桃竹縣市和台南縣市都有50以上,而高雄縣市也有約60%的新購置住宅者選擇中古屋。

買房子時要想到賣房子時

現在買房抗跌比什麼都更重要。雖然房市未來長多格局確定,但消費者切勿一味貪圖房子短期增幅,反而得逆向思考,預設未來景氣更差,哪些地段能夠保值?

他說,舉凡交通便利、近學區、具景觀優勢、管理佳又由品牌建商承建的案子,都是抗跌指標,但某些好地段由於先前景氣高峰時已被炒過頭,未來不排除有小幅回跌風險,因此,建議消費者可以介入目前價格合理、甚至先前漲幅不大,但條件相對優勢的區域。

值得一提的是,許多自住客認為,買房是要自住,不用注意投資和增值問題。對此,李建興則建議買房子時,要想到賣房子時;首購時,要想到換屋時。

他認為,首購族買屋往往耗盡身家,因此,除了保本,最好還能增值生財;倘若未來生涯變動,需要換個較大的房子,也好脫手,甚至能有閒置資金可以換屋,所以,寧買好地段的小房子,勿買爛地段的大房子。

因此,他強力主張,挑房應主攻低價潛力區,如捷運完工前的郊區或都市計劃即將執行區域,如此才能用潛質換取保值。
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